Verpachtung des gastronomischen Betriebes im Bad am Stadtwald

Gastronomen aufgepasst! Sie können flexibel auf die Anforderungen unseres familienfreundlichen Freizeitbads eingehen und sind auf der Suche nach neuen Herausforderungen? Dann bewerben Sie sich jetzt! Wir suchen zum 01.01.2021 einen neuen kompetenten Pächter für unser Bistro im Bad am Stadtwald für 10 Jahre. 

Hierzu zählen:

  • Bistro im 1. OG
  • Außenbistro im Freibad
  • Sauna-Bar
  • Versch. Verkaufsautomaten

Der späteste Termin für die Angebotsabgabe ist auf den 31.10.2019, 10:00 Uhr festgesetzt. Wir freuen uns auf Ihre Bewerbung.

Nähere Infos zur Verpachtung des gastronomischen Betriebs und zum Ablauf des Bieterverfahrens erhalten Sie hier:

Das Bad am Stadtwald (auch Verpächterin genannt) in Neumünster bietet immer eine spannende Zeit in einem besonderen Wald-Ambiente. Im Hallenbad befinden sich ein 25m-Sportbecken, ein Sprungturm mit 1-, 3- und 5m- Brett, ein Freizeitbecken mit Birkenwaldoptik, Wasserdüsen und Unterwasserliegen, ein Außenbecken und eine 90m lange Wasserrutsche. Auch die Kleinen haben im Hallenbad ihr eigenes Reich und können im wohltemperierten Nichtschwimmerbecken nach Herzenslust planschen. Im farbenfrohen Kleinkinderbecken sorgen kindgerechte Wasserspielzeuge für Stimmung. Vor allem SWeN Knolle, das Maskottchen im Bad, ist ein besonderer Hingucker.

Neu im Bad am Stadtwald ist seit Dezember 2018 die Cabrio-Schwimmhalle mit 8 Schwimmbahnen à 50 Metern. Sportschwimmer können hier unter dem Cabrio-Dach ihre Bahnen ziehen. Bei gutem Wetter wird das Cabrio-Dach geöffnet und ein Schwimmvergnügen unter freiem Himmel ist möglich. Einen Unterschied zwischen Frei- und Hallenbadsaison gibt es dank des beweglichen Dachs nicht mehr – das einzige zu öffnende Schwimmbad-Dach in Schleswig-Holstein.

Im Außenbereich wurde zur Sommersaison 2019 das neue Freibad eröffnet. Hier befinden sich ein Sprungbecken mit 1m- und 3m Brett, ein Nichtschwimmerbereich samt Breitwellenrutsche sowie ein Kleinkinderbecken mit automatischem Beschattungssystem. Als neue Attraktion ist der sogenannte Splash-Park mit seinen verschiedenen Wasserspielen für Groß und Klein zu erwähnen.

Die großzügige Saunalandschaft des Bads am Stadtwald bietet optimale Voraussetzungen für ein paar entspannte Momente. Es stehen vier Saunen zur Auswahl: die Kräutersauna auf der Dachterrasse mit grünen Farbleuchten auf drei Sitzhöhen, ein Sanarium mit Farbwechsel-Spielen und Hintergrundmusik, eine finnische Sauna und ein Dampfbad. Weitere Akzente setzen der Ruhebereich, die Regenwald-Dusche, ein Tauchbecken, Fußbäder und ein Solarium sowie eine Bar mit Erfrischungsgetränken und kleinen Snacks.

Im Bad am Stadtwald befinden sich drei gastronomische Standorte. Das „Hauptbistro“ liegt im 1. OG des Gebäudes. Das Bistro ist in Waldoptik passend zur Anlage des Bads am Stadtwald gestaltet. Vom Bistro aus erhalten die Gäste neben einem Blick in das Hallenbad auch einen direkten Zugang. Der zweite Standort ist das Außenbistro auf dem Freibadgelände. Im Sommer 2019 wurde neues Mobiliar angeschafft, eine Überdachung der Terrasse befindet sich aktuell im Bau. In beiden Bereichen befinden sich Küchengeräte (siehe beigefügte Inventarliste) und ausreichend Lagermöglichkeiten. Diese bleiben auch zukünftig im Eigentum der SWN Bäder und Freizeit GmbH, können aber vom Pächter der Gastronomie genutzt werden. Weitere benötigte Geräte und Betriebsgegenstände, wie z.B. Kühlschränke, Kaffeemaschinen, Geschirr oder Besteck werden vom Pächter selber angeschafft und verwaltet. Reparaturen an Geräten der SWN Bäder und Freizeit GmbH werden von SWN getragen. Ersatzbeschaffungen, die nicht fest am Gebäude verbaut sind (z.B. Dunstabzugshaube) sind zukünftig vom Pächter zu tragen.
Im 2. OG befindet sich, als dritter Standort, im Bereich der Sauna ein weiterer Tresen.


Für den Betrieb der Schwimmbadgastronomie suchen wir einen kompetenten Betreiber, der flexibel auf unsere Anforderungen an ein familienfreundliches Freizeitbad mit hochwertigem Saunabetrieb und Gastronomie reagieren kann. Hierbei ist uns der positive Kontakt zwischen Betriebsleiter und Pächter sehr wichtig.

Daneben verpflichtet sich der Pächter, ein Konzept über die ganzjährige Betreibung der Gastronomie vorzulegen, welches plausibel darlegt, wie dieses künftig betrieben wird. Die Verpächterin behält sich ein Mitspracherecht bzw. die Miteinflussnahme auf das Grundkonzept des Pächters vor.


Im Gastronomiebereich soll sowohl Bargeld als auch bargeldloser Zahlungsverkehr (z. B. mittels EC- und/oder Kreditkarte) möglich sein.

Grob lassen sich die Gäste des Schwimmbads in 3 Gruppen unterteilen. Die Schwimmer, einschließlich Schul- und Vereinsschwimmen, die Saunagäste sowie aktive Teilnehmer an Schwimm- oder Aqua- Sportkursen. Letztere werden oftmals von Familienmitgliedern begleitet, die während des Kurses bzw. des Trainings im Bistro verweilen und bewirtet werden wollen.

Darüber hinaus steht das Bistro selbstverständlich auch jedem Besucher, der nur zum Aufsuchen der Gastronomie das Bad betritt, zur Verfügung. Aufgrund der architektonischen Lage des Standorts im 1. OG, erhalten die Besucher eine sogenannte „Bistrokarte“ am Empfang, mit der sie einen kostenfrei Zutritt zum Bistro erhalten.

Zum heutigen Zeitpunkt ist die Aufenthaltsdauer im Schwimmbad außerhalb der Sommersaison auf 3 Stunden beschränkt. In der Sauna gilt diese Stundenbegrenzung ganzjährig. Gäste, die das Bistro während ihres Aufenthalts besuchen, erhalten bei Verzehr eine „Zeitgutschrift“, die die Aufenthaltserlaubnis zu gleichen Konditionen automatisch verlängert.

Das Schwimmen ist im Bad am Stadtwald von 06:00 bis 21:00 Uhr an Werktagen sowie von 08:00 bis 21:00 Uhr an Wochenenden möglich. Feiertags öffnet das Bad in der Regel von 08:00 bis 20:00 Uhr, wobei die Anlage an einigen Tagen im Jahr geschlossen bleibt (z.B. 24.12., 25.12., 31.12., 01.01.).

Die Sauna öffnet täglich von 10:00 bis 21:00 Uhr. Aufgüsse werden werktags ab 13:30 Uhr und an Wochenenden ab 10:30 Uhr stündlich angeboten. Das Bistro soll mindestens von 08:00 bis 20:30 Uhr geöffnet werden, wobei eine Schließung der Küche ab 20:00 Uhr darstellbar ist. An Wochenenden und Feiertagen ist eine Öffnungszeit um 09:00 Uhr denkbar. Die Schließungszeit soll an Wochenenden ebenfalls um 20:30 Uhr erfolgen. An Feiertagen mit einer Badschließung um 20:00 Uhr kann diese Schließung des Bistros auf 19:30 Uhr vorgezogen werden (Küchenschließung 19:00 Uhr).

In der Regel ist es weiterhin vorgesehen, dass während der Sommerferien in Schleswig-Holstein die 50m- Halle und das Freibad in Betrieb sind. Alle anderen Anlagenteile sind zu Revisions- und Reinigungszwecken geschlossen. In dieser Zeit ist ausschließlich das Außenbistro zu betreiben.

Die anzubietenden Speisen und Getränke müssen sich grundsätzlich an den Gaststrukturen eines kommunalen Schwimmbads ausrichten. Hier gibt es vom Babyschwimmen über die Familie, die zum „Planschen“ kommt, dem sportlichen Schwimmer bis zum betagten Saunagast oder dem behinderten Mitmenschen, der zum wöchentlichen Sport kommt, jede Art von Gast.

Das Bistro ist der Hauptbetrieb für das gastronomische Angebot. Hier sollen sich neben den „Schwimmbad-Klassikern“, wie beispielsweise Curry-Wurst, Pommes-Frites, Hamburgern etc., auch eine breite Auswahl an warmen und kalten Getränken und Eis finden. Darüber hinaus ist ein Frühstücksservice zwingend. Der sportbewusste Gast schätzt und wünscht eine Auswahl an frischen Salaten und sicherlich gibt es auch den einen oder anderen, der von einem erweiterten Angebot wie Fleisch (Schnitzel etc.), Pizza, Sandwiches etc. profitieren will. Das Angebot sollte durch kleine Snacks, wie z.B. Schokorigel oder kindgerechte „Attraktionen“, wie z.B. „Naschi“-Tüten, ergänzt werden.

Das Außenbistro öffnet während der Sommersaison bei gleichzeitiger Öffnung des Freibads. Das gastronomische Angebot sollte nahezu identisch zum Bistro im 1. OG sein, wobei das Platzangebot im Verkaufsraum, der „Küche“ sowie die Lagermöglichkeiten der Lebensmittel ggf. einige Einschränkungen (Reduzierungen) im Angebot zur Folge haben. Über diese Einschränkungen wird dann im Rahmen der Vertragsgespräche Einigkeit erzielt. Es erscheint selbstverständlich, dass gerade in der Sommersaison eine breite Auswahl an Eis gefragt ist.

Grundsätzlich ist es den Saunagästen möglich, die Sauna zu jeder Zeit für einen Besuch des Bistros im 1. OG zu verlassen. Aufgrund von Beschwerden vieler Gäste, die über Geruchsbelästigungen in der Sauna klagten, werden dort keine Speisen gereicht.

Das Angebot in der Sauna beschränkt sich aus diesem Grund auf Getränke sowie kleine Snacks, wie z.B. Schokoriegel oder ähnliches.

Die Abstellung eines Personals für den Service in der Sauna ist ggf. nicht wirtschaftlich für den Betreiber der Gastronomie. Aktuell ist die Sauna werktags zwischen 13:30 und 21:00 Uhr durch Personal des Schwimmbades besetzt, so dass diese bisher die Bewirtschaftung im Namen und unter der Verantwortung des Pächters übernommen haben. Das Badpersonal ist darüber hinaus an Samstagen, Sonntagen und Feiertagen bereits ab 10 Uhr durchgehend anwesend. An Wochentagen erfolgt eine halbstündige Begehung der Sauna zwischen 10:00 und 13:30 Uhr, in der dann gerne auch bewirtet wird. Die Praxis kann, wenn gewünscht, fortgeführt werden.

Dem Pächter soll es möglich sein, im Gebäude Verkaufsautomaten für beispielsweise Schokoriegel, Eis oder Kaugummi zu platzieren. Über die Anzahl, Inhalte und Standorte muss eine Abstimmung mit der SWN Bäder und Freizeit GmbH erfolgen.

Es soll zum 01. Januar 2021 ein Pachtvertrag über 10 Jahre abgeschlossen werden. Beiden Vertragsparteien soll eine Verlängerungsoption über 5 Jahre gewährt werden.

Es wird gebeten, jeweils ein Angebot für eine monatliche Nettopacht in zwei unterschiedlichen Modellen:

  • Festvereinbarter Pachtzins
  • Festvereinbarter Pachtzins + Umsatzbeteiligung an sämtlichen Verkäufen (Inhouse, To go und Lieferungen)

Die Nebenkosten (Betriebskosten), die separat abgerechnet werden, hat der Pächter zu tragen. Hierzu zählen Strom, Gas, Wasser- und Abwassergebühren, Telefongebühren, Heizkosten sowie anteilig Grundsteuern und Gebäudeversicherung, die auf die Pachträume entfallen. Die Reinigung der gepachteten Räume ist durch den Pächter durchzuführen. Zur Sicherung sämtlicher Ansprüche des Verpächters stellt der Pächter eine Kaution (3 Netto-Monatsmieten).

Anhand des Verbraucherindex wird eine Preisgleitklausel für die Pachtanpassung vertraglich verankert.

Darüber hinaus wird vom Bieter eine langjährige Erfahrung im Betrieb von gastronomischen Betrieben vorausgesetzt. Es wird um die Nennung von Referenzobjekten gebeten.

Der Bieter hat sich vertraglich zu verpflichten, als Unternehmer persönlich, regelmäßig und ganztägig vor Ort zu agieren oder aber eine Person zu benennen, die als geschäftsführende Angestellte eine dauerhafte Vertretung und Ansprechpartner für die SWN Bäder und Freizeit GmbH im Bad am Stadtwald ist.

  • Der Pächter hat alle für den Betrieb erforderlichen Genehmigungen, (Gewerbe-)Berechtigungen Konzessionen und notwendigen Versicherungen selbst einzuholen und vorzulegen
  • Mehrjährige Erfahrungen in der Gastronomie sowie betriebswirtschaftliche Kenntnisse werden vorausgesetzt
  • Nachweise über die Kenntnis der entsprechenden gesetzlichen und hygienischen Vorschriften und deren Einhaltung
  • Erfahrungen im Bereich der Veranstaltungsorganisation wären wünschenswert

Die Verpächterin ist offen für Initiativen des Pächters beispielsweise durch Abendveranstaltungen, durch Thementage oder –wochen sowie für Belieferungen von Veranstaltungen außer Haus. Die Durchführung der Veranstaltungen ist mit der Betriebsleitung des Freizeitbades vorher abzustimmen.

Die Verpächterin behält sich vor, bei größeren Veranstaltungen auch externe Gastronomie- und Cateringanbieter zu beauftragen, sofern eine ausreichende Versorgung durch den Pächter nicht gewährleistet werden kann.

Wenn Sie Interesse haben, dieses Projekt mit uns durchzuführen, bitten wir Sie, ein Angebot an die SWN Bäder und Freizeit GmbH, Bismarckstraße 51, 24534 Neumünster, einzureichen. Dem Angebot fügen Sie bitte folgende Unterlagen bei:

  • Kurze Beschreibung / Präsentation des Unternehmens
  • Beschreibung des Geschäftsvorhabend, einschließlich der Vorlage eines aussagekräftigen Betriebs- und Personalplanungskonzeptes inkl. Finanzierung und Marketing
  • Musterspeisekarte für das geplante Speisen- und Getränkeangebot mit Preisliste
  • Angebot über Pachtzins der beschriebenen Modelle und Optionen, rechtskräftig unterschrieben, Bindefrist bis 31.12.2019
  • Angaben zur beruflichen Qualifikation des Bewerbers sowie Nennung vorhandener Referenzen
  • Nachweis der finanziellen Leistungsfähigkeit
  • Nachweis der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, Schufa-Selbstauskunft (nicht älter als 3 Monate)
  • Polizeiliches Führungszeugnis (nicht älter als 3 Monate)

Der späteste Termin für eine Angebotsabgabe ist auf den 31.10.2018, 10.00 Uhr festgesetzt. Eine Besichtigung des Objekts ist nach vorheriger Terminabsprache (ab dem 5. August 2019) möglich.

Bei Fragen oder Terminwünschen wenden Sie sich bitte an Herrn Keidel (Telefon -597, Mail: t.keidel@swn.net).

Die eingegangenen Bewerbungen werden sorgfältig ausgewertet. Die nach einem internen Auswahlverfahren in die engere Wahl kommenden Bewerber werden von der Verpächterin zu einem persönlichen Gespräch zur detaillierten Vorstellung des Betriebskonzeptes eingeladen. Die Zuschlagserteilung erfolgt primär auf Grundlage des vorgelegten Betriebskonzeptes und der Ergebnisse der Verhandlungen.